Bail commercial : les congés

Les modes de rupture contractuelle des baux commerciaux répondent à un régime stricte et très encadré. La législation relative à l'encadrement des loyers, influe très largement sur l'opportunité de donner congé qu'il soit donné par le locataire ou le propriétaire.

 

La durée du bail commercial

 

Le principe : durée de principe du bail commercial : 9 ans minimum (L.145-4 C. com.)

 

L’article L 145-5 prévoit néanmoins la possibilité de déroger à cette durée minimale en prévoyant une durée maximale pour le bail ou les baux successifs ainsi conclu de 3 ans (2 avant 2014).

Si à l’expiration du bail le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail qui lui aura une durée de 9 ans. 

 

Résiliation par le locataire :

      Possible à l’expiration de chaque période triennale : 

Le congé donné par le locataire devra être donné au moins 6 mois à l’avance de la date d’expiration de la période triennale par acte d’Huissier de Justice ou par LRAR (L 145-4 modification 2015 et 2018 pour modes de notification).

      Au terme du bail : le congé du locataire ne pourra être donné que par acte d’Huissier de Justice ou Lrar, 6 mois avant le terme 

      En cours de bail tacitement prolongé : le congé du locataire ne pourra être donné que par acte d’Huissier de Justice, 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (sans qu’il n’y ait lieu de tenir compte des périodes triennales).

Trimestre : 31 mars /30 juin / 30 septembre / 31 décembre 

  Départ à la retraite : Possibilité de donner congé au moins 6 mois à l’avance de la date d’expiration de la période triennale par acte d’Huissier de Justice ou par LRAR (L 145-4 al. 4)

 

Résiliation par le bailleur :

 

      Possible à l’expiration de chaque période triennale pour des motifs spécialement prévus : construction, reconstruction, surélévation, réaffectation du local d’habitation, restauration immobilière  ou démolition.

Le congé doit alors être donné à l’expiration d’une période triennale 6 mois à l’avance (L 145-4 C. Com.) 

      En cours de bail tacitement prolongé : le congé du bailleur ne pourra être donné que par acte d’Huissier de Justice, 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (sans qu’il n’y ait lieu de tenir compte des périodes triennales).

Trimestre : 31 mars /30 juin / 30 septembre / 31 décembre 

 

Computation des délais

• Si le terme initial du bail est le 08 octobre. Le congé doit avoir été délivré 6 mois avant : soit au plus tard le 8 avril.

 

• Si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s’ajoute le délai pour atteindre le dernier jour du trimestre civil

En matière de congés, la computation du délai se fait par mois entiers. Un congé donné pour le 28/02 devra être délivré au plus tard le 31/08 de l’année précédente (et non le 28/08).

Bien distinguer la date pour laquelle le congé est donné (au-delà de 6 mois et respect du dernier jour du trimestre civil) et date avant laquelle le congé doit être donné (respect délai de 6 mois avant la date pour laquelle le congé est donné)

 

Demande de renouvellement faite par le locataire

 

L’intérêt de cette opération pour le locataire est de refaire partir une période de 9 ans et bénéficier de la possibilité de ne se voir délivré un congé qu’à l’expiration de chaque période triennale (et non à tout moment (nonobstant le délai de 6 mois) comme dans le simple bail tacitement prolongé).

Le locataire devra faire sa demande de renouvellement par acte d’Huissier ou LRAR DANS les 6 mois précédents la fin du bail ou à TOUT moment au cours de sa prolongation (L 145-10 C. Com.).

Acte : reproduction Article L 145-10 du Code de commerce

Le bailleur aura alors 3 mois pour répondre à cette demande de renouvellement par acte d’Huissier de Justice (LRAR impossible). Si le bailleur est taisant il est réputé avoir accepté le renouvellement. 

Si le bailleur refuse la demande de renouvellement il devra payer une indemnité d’éviction (sauf les cas prévus à l’article L 145-17 : motif grave et légitime /démolition de l’immeuble).

La durée du bail renouvelé est de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue (L 145-12).

Le nouveau bail prendra effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière étant, soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suivra cette demande. Le bail prend fin non à l’instant où il s’achève, mais au moment où commence le nouveau, c’est-à-dire, par exemple, non pas le 31 décembre mais le 1^er janvier.

Si le congé a été donné pour une date déterminée, c’est celle-ci qui est le point de départ du bail renouvelé.

 

Demande de renouvellement faite par le bailleur

Le bailleur peut donner congé dans les formes prévues par l’article L. 145-9 du Code de commerce lorsque, sans être opposé au principe du renouvellement du bail, il souhaite obtenir une modification du prix du bail. 

 

 

 

Les éléments à transmettre à l'Huissier de Justice :

- Copie du bail et de ses éventuels avenants

- Justificatif de propriété pour le bailleur 

- Éléments de calcul du loyer le cas échéant 

 

Marien MALET Huissier de Justice dans l'Indre (36) à Châteauroux

 

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