Le défaut d'assurance du locataire

Le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. Cette obligation résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

 

 

Quand ?

 

Cette obligation est continue, le locataire doit être continuellement assuré.

 

Il doit en justifier lors de son entrée dans les lieux, puis tous les ans à la demande du bailleur. C’est donc le propriétaire qui devra, chaque année, demander au locataire une attestation d’assurance.

 

Que faire en cas de défaut d’assurance ?

 

Il existe trois possibilités :

• Prendre une assurance pour le compte du locataire
• Donner congé pour motif légitime et sérieux 
• Faire constater ou prononcer la résiliation du bail par le juge

 

 

Souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte de son locataire

 

C’est une nouveauté introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014 dans la loi du 6 juillet 1989.

Pour se faire, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure (par la Poste ou par un Huissier de justice pour plus de sécurité) à son locataire lui indiquant que faute pour lui de justifier de son assurance dans un délai d’un mois, le bailleur souscrira une assurance pour le compte du locataire. Le coût de cette assurance constitue une charge récupérable auprès du locataire.

 

 

Mais attention, la mise en œuvre de ce dispositif vaut renoncement à se prévaloir de la clause résolutoire (cf ci-dessous). Ce pourquoi nous déconseillons l’utilisation de ce dispositif. 

 

 

Donner congé pour motif légitime et sérieux 

 

La Cour de cassation a retenu que le défaut d’assurance était un motif légitime et sérieux. Aussi, le bailleur peut donner congé pour défaut d’assurance à son locataire.

 

Néanmoins, ce congé doit être donné six mois avant et uniquement pour le terme du contrat. De ce fait, la durée du contrat étant de trois ans, si le défaut d’assurance se produit en début de location, donner congé n’est pas la meilleure façon de résilier le bail. Il vaudra mieux se tourner vers le juge.

 

Faire constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance

 

Tous les modèles-types de contrats de baux d’habitation contiennent une clause résolutoire qui stipule que le contrat de bail sera résilié pour défaut d’assurance un mois après un commandement demeuré infructueux.

 

L’Huissier de justice signifie au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance. Faute pour lui de justifier d’une telle assurance, l’Huissier de justice rédigera une assignation en résiliation de bail. Une date d’audience sera fixée et le juge ne pourra que constater la résiliation du bail.

 

Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, il faudra également s’adresser au juge mais ce-dernier devra prononcer la résiliation c’est-à-dire qu’il est libre de ne pas le faire ou d’accorder des délais au locataire. 

 

Une fois la décision rendue, le locataire est sans droit ni titre et ne peut plus occuper le logement. S’il ne part pas de lui-même, il faudra alors réaliser une procédure d’expulsion.

 

Vous souhaitez obtenir des informations, ou nous transmettre un dossier :

 

Contactez-nous

 

Marien MALET Huissier de Justice à Châteauroux (36) compétent sur les départements de l'Indre, du Cher et de la Nièvre et nationalement pour les constats.

 

Lire également :

 

- Le congé pour reprise du bailleur 

- Le congé dans le bail rural

 

 

 

Le saviez-vous ? 

L'Huissier de justice deviendra prochainement commissaire de justice (voir notre article)